Stort de Spaanse vastgoedmarkt in met sterke prijsdalingen als gevolg?
Stort de Spaanse vastgoedmarkt in met sterke prijsdalingen als gevolg?
Steeds meer aspirant-kopers en investeerders vragen zich af of de residentiële tweede verblijf vastgoedmarkt in elkaar zal zakken met sterke prijsdalingen als gevolg.
In de afgelopen 2 weken krijg ik steeds meer vragen van aspirant-kopers en investeerders in Spaans vastgoed over de impact van de corona crisis. Deze vragen zijn zeker terecht en niet onlogisch gezien de omvang van deze crisis en de impact op veel industrieën en gemeenschappen, waar ook ter wereld.
Niettegenstaande dat het nu nog té vroeg is om hier een sluitend antwoord op te formuleren volgen wij de markt op de voet en wil ik jullie graag ook even inzicht geven in een aantal van de bevindingen tot nu toe.
EVEN TERUGBLIKKEN
Volgend op de crisis van 2008 is de markt sinds 2014 opnieuw sterk aangetrokken met jaarlijkse waardestijgingen tot 15% en meer in bepaalde regio´s in 2018 en 2019. Als we de statistieken van het Nationale Instituut voor Statistieken van Spanje (INE) erbij halen zien we dat de gemiddelde nationale prijsstijging voor alle vastgoed de 5% overstijgt en een piek van meer dan 10% voor nieuwbouw in het eerste kwartaal.
We moeten hierbij een belangrijke kanttekening maken dat de prijsstijging van het residentieel luxe vastgoed dat gekocht werd door niet-Spanjaarden hoger ligt dan het nationaal gemiddelde, met zoals ik al zei prijsstijgingen van meer dan 15% in 2018.
En dat wij als niet-Spanjaarden actief zijn op de vastgoedmarkt wordt pas echt duidelijk als je kijkt naar de buitenlandse kopers-statistieken van het Spaanse kadaster (registro cadastral). Daaruit blijkt dat bvb in het laatst beschikbare kwartaal (Juli/ Aug/Sept 2019) in Costa Blanca maar liefst 41% van alle transacties gedaan werden door niet-Spanjaarden.
Je zou dus gerust kunnen spreken van een verhitte markt waar de vraag groter was dan het aanbod met stevige prijsstijgingen als gevolg. Dit is echter niet van toepassing voor alle regio´s maar zeker de vaste waarden uit het verleden zoals Costa Blanca Noord en Costa Del Sol. En met als gevolg dat de prijzen in die regio´s zelf hoger zijn dan het hoogste niveau voor de crisis in 2008.
NU VOORUITBLIKKEN
Als ik de verschillende meningen en voorspellingen lees van een aantal toonaangevende spelers dan kunnen we concluderen dat er een correctie mag verwacht worden. Zo houdt de CEO van Engels & Volkers Spanje, Portugal en Andorra rekening met 3 mogelijke scenario´s:
Een eerste optimistisch scenario met een 9% prijsdaling en 12% daling in het aantal transacties
Een tweede, wat hij een neutraal scenario noemt met 11,5% prijsdaling en 16% daling in het aantal transacties
Een derde meer pessimistisch scenario waarin rekening wordt gehouden met 14% prijsdaling en een 20% daling in het aantal transacties.
Wat het uiteindelijk zal worden zal naar mijn mening afhangen van de duurtijd van de crisis en het consumentenvertrouwen na de crisis. Als er een grotere recessie aankomt zal dat ongetwijfeld ook leiden tot minder vertrouwen en consumptie, ook voor wat betreft de aankoop van vastgoed in Spanje. Anderzijds wil ik toch ook graag het optimisme belichten dat deze leidinggevende organisaties hebben in de toekomst van vastgoed.
Met de lage interesten die de ECB (Europese Centrale Bank) bevestigd heeft voor een langere periode (dus ook lage interesten op uw spaargeld), een heel volatiel (sterke schommelingen) en onvoorspelbaar beursklimaat en het belang van vastgoed als stabiele factor op lange termijn, stemt me dit toch gematigd positief voor de vastgoedmarkt in Spanje. Al blijft de aankoop van een tweede verblijf in Spanje natuurlijk wel een “luxe” aankoop en we weten dat dit de eerste uitgaven zijn waar mensen in gaan besparen op het moment dat dat nodig is. Zo is te lezen in een ander artikel van Idealista dat de verkoop van vastgoed aan niet-Spanjaarden wel eens met 50% achteruit zou kunnen gaan voor 2020.
Uit vorige crisissen kunnen we echter leren dat de markt zich keer op keer herstelt. En dat de markt zich tot op heden steeds sterker herstelt dan de periode voor een crisis.
Dus op middel tot lange termijn verwacht ik dat het hebben van vastgoed in Spanje nog steeds goed en interessant kan zijn. Lees meer in onze blog "Waarom investeren in Spaans vastgoed een interessant idee is".
EEN OPPORTUNITEIT?
Op korte termijn zou het gevolg van de crisis wel eens een opportuniteit kunnen zijn voor degene die gedurende de komende maanden kunnen en willen kopen. De tijdelijk lagere vastgoed verkoopcijfers als gevolg van de Covid19 crisis en het ondertussen verder groeiende vastgoed aanbod zal de verhouding aanbod/vraag bijstellen. Zoals nu bepaald door de Spaanse overheid zal er zeker tot eind April geen huis verkocht worden. En deze periode kan mogelijks nog verlengd worden, rekening houdende dat het opgeven van de lockdown niet meteen betekent dat alle sectoren van de ene op de andere dag terug naar normaal gaan. Vastgoed kan niet bezocht en dus ook moeilijk of niet verkocht worden. Tal van vastgoed verkoopmakelaars hebben hun deuren voor onbepaalde tijd gesloten en notarissen behandelen enkel nog dringende dossiers.
Eens de lockdown over is, is het ook nog afwachten of de “nieuwe beschikbare stock” (lees aantal huizen dat te koop staat) bijkomend zal stijgen als gevolg van de economische realiteit op dat moment. De individuele economische gevolgen van de crisis kunnen bepaalde eigenaars dwingen hun vastgoed te verkopen omdat ze de fondsen nodig hebben voor andere doeleinden. Dat dient meestal snel te gaan en zal dus ook invloed hebben op de vraagprijs van het betreffende vastgoed.
Die gewijzigde verhouding tussen vraag en aanbod kan dus prijsverlagingen met zich meebrengen en voor aspirant-kopers als positief gevolg hebben dat er weer een aantal goede deals mogelijk zijn.
Het zal echter belangrijk zijn om met een grondige kennis van de markt en het juiste advies het aankoopproces aan te vatten. Zoals altijd zal niet alles omlaaggaan dus het belang om de “koopjes” op tijd te spotten zal nog toenemen.
Ik verwacht ook een prijsdaling of een “korting” voor nieuwbouwprojecten die al in vergevorderde fase zitten. Het pre-financieren van deze projecten voor een langere periode als gevolg van de crisis en de lockdown zal moeilijker worden. De druk op de projectontwikkelaars om het dan maar aan een lagere prijs te verkopen zal naar mijn mening toenemen.
BESLUIT
Deze ongeziene crisis zal zeker een impact hebben op de residentiële Spaanse tweede verblijf markt. Maar ze zal tegelijkertijd ook opportuniteiten met zich meebrengen. Dé vraag zal zijn waar, in welke mate en wanneer. Als sterk data gedreven bedrijf blijven wij dat voor jou opvolgen en zullen we je blijven informeren.
Het gaat jullie goed, blijf gezond en ik hoop jullie snel terug te zien in Spanje!
Bronnen
Elegant Homes Marbella ☎️ Spanje: + 34 646 140 816 ☎️ België: + 32 472 055 262 📧 info@eleganthomesmarbella.be 🖥️ www.eleganthomesmarbella.be ELEGANT HOMES #MARBELLA Uw Belgische makelaar aan de Costa Del Sol
